બોમ્બે હાઈકોર્ટનો ઐતિહાસિક નિર્ણયઃ ટેરેસ સોસાયટીની મિલકત, સમારકામનો ખર્ચ સોસાયટી ઉઠાવશે – સભ્યો ઉપર બોજ નહીં

મુંબઈ અને આસપાસના શહેરોમાં સહકારી ગૃહનિર્માણ સોસાયટીઓની સંખ્યા સતત વધી રહી છે. લાખો લોકો આવા કોમ્પ્લેક્સમાં રહે છે. વર્ષો બાદ ઈમારતો જૂની થતી જાય છે ત્યારે જાળવણી અને સમારકામના મુદ્દા વારંવાર વિવાદનું કારણ બને છે. ખાસ કરીને ઉપરના માળે રહેતા સભ્યો માટે ટેરેસ લીકેજ, ચીંટાઈ ગયેલા પ્લાસ્ટર, વોટરપ્રૂફિંગ જેવી સમસ્યાઓ ગંભીર બની રહે છે. આવા સમયે મોટાભાગની સોસાયટીઓ સીધી ઉપરના માળે રહેતા સભ્યોને જવાબદાર ઠેરવે છે અને તેમના પરથી ટેરેસના સમારકામનો ખર્ચ વસૂલ કરે છે. પરંતુ હવે બોમ્બે હાઈકોર્ટે એક મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપીને આ લાંબા સમયથી ચાલતા વિવાદ પર મોટું સ્પષ્ટીકરણ કર્યું છે.

હાઈકોર્ટનો ચુકાદો – ટેરેસ સોસાયટીની મિલકત

જસ્ટિસ મિલિંદ જાધવે પોતાના ચુકાદામાં સ્પષ્ટ રીતે જણાવ્યું કે સહકારી ગૃહનિર્માણ સોસાયટીના નિયમો મુજબ, ઈમારતનો ટેરેસ કોઈ એક સભ્યની ખાનગી મિલકત નથી, પરંતુ આખી સોસાયટીની સામુહિક મિલકત છે. તેથી ટેરેસની અંદર થતો સમારકામ – ખાસ કરીને વોટરપ્રૂફિંગ કે લીકેજના પ્રશ્નો – તેનો ખર્ચ સોસાયટીએ જ ઉઠાવવાનો રહેશે.

આ ચુકાદાનો સીધો અર્થ એ થાય છે કે હવે સોસાયટીઓ ઉપરના માળે રહેતા સભ્યોને ટેરેસની મરામત માટે અલગથી પૈસા ચૂકવવા મજબૂર કરી શકશે નહીં. તે ખર્ચ સામાન્ય જાળવણી ફંડ અથવા સમારકામ ફંડમાંથી જ ઉઠાવવો પડશે.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

નવી મુંબઈમાં આવેલી એક મોટી સોસાયટીએ, જેમાં કુલ 12 ઈમારતો છે, ટેરેસ પરના વોટરપ્રૂફિંગ અને સમારકામનો ખર્ચ ખાસ કરીને ઉપરના માળે રહેતા સભ્યો પાસેથી વસૂલ કરવાનો નિર્ણય લીધો હતો. કેટલાક સભ્યો એ નિર્ણય સામે સહકારી વિભાગમાં ફરિયાદ લઈને ગયા.

સહકારી વિભાગના સુધારણા અધિકારીએ તપાસ કર્યા બાદ સ્પષ્ટ કર્યું કે આ પગલું સોસાયટી બાય-લો નં. 160A વિરુદ્ધ છે. અધિકારીએ વધુમાં કહ્યું કે જો સોસાયટીએ પહેલેથી સભ્યો પાસેથી આ પ્રકારનો ખર્ચ વસૂલ કર્યો હોય, તો તેને પરત કરવો ફરજિયાત છે.

પછી સોસાયટીએ આ આદેશને પડકારતા રિવિઝનલ ઓથોરિટી – એટલે કે મંત્રી – સમક્ષ અરજી કરી. પરંતુ 2015માં મંત્રીએ પણ સોસાયટીને રાહત આપવાનો ઇનકાર કર્યો. ત્યારબાદ સોસાયટીએ બોમ્બે હાઈકોર્ટનો દરવાજો ખટખટાવ્યો હતો.

હાઈકોર્ટની ટિપ્પણીઓ

જસ્ટિસ જાધવે કહ્યું કે આ કેસ સોસાયટી અને વ્યક્તિગત સભ્યો વચ્ચેનો નથી, પરંતુ નિયમોના અમલીકરણ સાથે સંબંધિત છે. નિયમોમાં સ્પષ્ટ લખાયેલું છે કે ટેરેસ આખી સોસાયટીની કોમન મિલકત છે.

તેથી જો સોસાયટીના સભ્યો ખાસ સામાન્ય સભામાં બહુમતીથી કોઈ નિર્ણય લઈને ટેરેસ સમારકામનો ખર્ચ ઉપરના માળે રહેતા સભ્યો પાસેથી વસૂલ કરવા નક્કી કરે, તો પણ તે કાયદેસર માન્ય નથી. કારણ કે સભ્યોનો બહુમતી નિર્ણય પણ બાય-લોના વિરુદ્ધ જઈ શકતો નથી.

કાયદાકીય દૃષ્ટિએ મહત્વપૂર્ણ મુદ્દાઓ

બાય-લો 160A – આ બાય-લો મુજબ, કોમન એરિયા જેમ કે ટેરેસ, લિફ્ટ, સીડીઓ વગેરેના સમારકામ અને જાળવણીની જવાબદારી સોસાયટીની છે.
સભ્યોની ફરજ – સભ્યો ફક્ત પોતાની ફ્લેટની અંદરની મરામત માટે જવાબદાર છે. કોમન એરિયામાં થતો ખર્ચ તેઓ પર અલગથી મૂકવામાં નહીં આવે.
સહકારી વિભાગની સત્તા – જો કોઈ સોસાયટી ગેરકાયદેસર રીતે સભ્યો પાસેથી વસૂલાત કરે, તો સહકારી વિભાગ તેને રદ્દ કરી શકે છે અને સભ્યોને પૈસા પરત કરાવવાની સત્તા ધરાવે છે.
કોર્ટની ભૂમિકા – હાઈકોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે સહકારી વિભાગનો નિર્ણય સંપૂર્ણપણે કાયદાની જોગવાઈઓ અનુસાર છે અને તેમાં કોઈ ખામી નથી.

સભ્યોને મોટો રાહતનો શ્વાસ

આ ચુકાદા બાદ હજારો ઘરમાલિકોને મોટી રાહત મળી છે. ખાસ કરીને ઉપરના માળે રહેતા લોકોને હંમેશા ડર રહેતો હતો કે ટેરેસ લીકેજના કારણે તેમને જ લાખો રૂપિયાનું વોટરપ્રૂફિંગ કામ કરાવવું પડશે. હવે તે બોજ સોસાયટીના કોમન ફંડમાંથી ઉઠાવાશે.

સોસાયટીના ઘણા સભ્યોએ આ ચુકાદાનું સ્વાગત કર્યું છે. તેઓનું કહેવું છે કે કોમન મિલકત માટે કોમન ફંડ જ વપરાવવું જોઈએ.

સોસાયટીઓ પર અસર

આ ચુકાદા બાદ ઘણી સોસાયટીઓને પોતાની નીતિઓમાં ફેરફાર કરવા પડશે. અત્યાર સુધી ઘણી જગ્યાએ ઉપરના માળે રહેતા સભ્યો પાસેથી જ ટેરેસ સમારકામનો ખર્ચ વસૂલાતો હતો. હવે તે કાયદેસર નહીં રહે.

સોસાયટી મેનેજમેન્ટ કમિટીઓને નિયમો મુજબ પોતાના જાળવણી બિલ અને સમારકામ ફંડનું યોગ્ય આયોજન કરવું પડશે. નહીં તો આવી સ્થિતિમાં કાનૂની કાર્યવાહીનો સામનો કરવો પડી શકે છે.

ગૅસ લીકના તાજેતરના બનાવ સાથે જોડાણ

હાઈકોર્ટે પોતાના આદેશ દરમિયાન તાજેતરમાં બનેલા બીજા એક મુદ્દાને પણ સ્પર્શ કર્યો. મુંબઈના બે મોટા પ્લાન્ટમાં ગૅસ લીક થવાના બનાવ બન્યા હતા. તેના કારણે કામદારો અને આસપાસના વિસ્તારોના લોકોને આરોગ્યની અસર થઈ હતી.

કોર્ટએ આ મુદ્દે રાજ્ય સરકાર પાસેથી તાત્કાલિક રિપોર્ટ માંગી લીધો છે. સાથે જ ન્યાય વિભાગના અધિકારીઓને સ્થળ પર જઈને તપાસ કરવાનો આદેશ આપ્યો છે. આ પગલાથી સ્પષ્ટ થાય છે કે હાઈકોર્ટ જાહેર જનતાની સુરક્ષા અને આરોગ્ય જેવા મુદ્દાઓમાં પણ સક્રિય રીતે નજર રાખે છે.

નિષ્ણાતોની પ્રતિક્રિયા

કાનૂની નિષ્ણાતોના જણાવ્યા અનુસાર આ ચુકાદો પ્રસીડન્ટ વેલ્યુ ધરાવે છે. એટલે કે ભવિષ્યમાં જો અન્ય સોસાયટીઓમાં પણ આ પ્રકારના વિવાદ થાય તો આ ચુકાદો ઉદાહરણરૂપ બની રહેશે.

રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતોએ કહ્યું કે, “ઘણા સોસાયટીઓમાં ટેરેસ લીકેજની સમસ્યા સૌથી મોટી છે. તેનાં સમારકામ માટે ખર્ચો ભારે હોય છે. હવે આ નિર્ણયથી સભ્યો પર બોજ નહીં આવે, પરંતુ સોસાયટીઓને પોતાનું નાણાકીય આયોજન વધુ મજબૂત બનાવવું પડશે.”

સમાજશાસ્ત્રીય દૃષ્ટિએ અસર

આ ચુકાદો ફક્ત કાયદાકીય નથી, પરંતુ સામાજિક દૃષ્ટિએ પણ મહત્વનો છે. તે સભ્યો વચ્ચે સમાનતા લાવે છે. અત્યાર સુધી ઉપરના માળે રહેતા લોકો સાથે થતો “અન્યાય” હવે દૂર થયો છે.

સોસાયટી એ એક સામુહિક સંસ્થા છે અને કોમન પ્રોપર્ટીનો ખર્ચ પણ કોમન ફંડમાંથી જ ઉઠાવવો એ ન્યાયસંગત સિદ્ધાંત છે. આ ચુકાદા દ્વારા તે સિદ્ધાંતને કાનૂની માન્યતા મળી છે.

અંતિમ નિષ્કર્ષ

બોમ્બે હાઈકોર્ટનો આ ચુકાદો સહકારી ગૃહનિર્માણ સોસાયટીઓના ઇતિહાસમાં એક માઈલસ્ટોન સાબિત થશે. ટેરેસના સમારકામ અંગે લાંબા સમયથી ચાલતી વિવાદિત પરંપરાને બંધ કરીને કોર્ટએ સભ્યોને ન્યાય આપ્યો છે.

હવે સોસાયટીઓ માટે સ્પષ્ટ સંદેશ છેઃ