શહેરોના વિસ્તરણ સાથે બદલાતી જમીન નીતિ
ગુજરાત સહિત સમગ્ર દેશમાં મહાનગરો દિવસે દિવસે પોતાની હદો વિસ્તારી રહ્યા છે. શહેરોના વિકાસની ગતિ એવી તેજ બની છે કે, થોડાં વર્ષો પહેલાં જ્યાં ખેતી થતી હતી, તે વિસ્તારો આજે રહેણાંક સોસાયટી, કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સ અને ઔદ્યોગિક હબ બની રહ્યા છે. પરંતુ શહેરની હદમાં આવતી હોવા છતાં, TP (ટાઉન પ્લાનિંગ) જાહેર થયેલા વિસ્તારોમાં આવેલી ઘણી ખેતીની જમીનોને બિનખેતી (NA – Non Agriculture) કરાવવાની પ્રક્રિયા આજે પણ અત્યંત લાંબી, ઝંઝટભરી અને ભ્રષ્ટાચારથી ભરપૂર બની ગઈ છે.
બિનખેતી પ્રક્રિયામાં વર્ષોનો વિલંબ
હાલની સ્થિતિ એવી છે કે, જો કોઈ બિલ્ડર કે ડેવલપર TP વિસ્તારમાં આવેલી ખેતીની જમીન પર રહેણાંક, કોમર્શિયલ કે ઔદ્યોગિક પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવા માંગે, તો તેને કલેક્ટર કચેરી, જિલ્લા વિકાસ અધિકારી (DDO) કચેરી અને અન્ય સરકારી વિભાગોના અનેક ચક્કર લગાવવાના થાય છે.
ઘણાં કેસોમાં તો બિનખેતી માટે અરજી કર્યા બાદ એક નહીં, બે નહીં, પરંતુ બબ્બે વર્ષ જેટલો સમય નીકળી જાય છે. આ દરમિયાન ફાઈલ ક્યાં અટકી છે, કોના ટેબલ પર ધૂળ ખાઈ રહી છે, તેનો કોઈ પારદર્શક જવાબ મળતો નથી.
ભ્રષ્ટાચારની ફરિયાદો અને ‘નૈવેદ્ય’ની ચર્ચા
સૂત્રોના જણાવ્યા મુજબ, બિનખેતી પ્રક્રિયામાં વિલંબનું સૌથી મોટું કારણ ભ્રષ્ટાચાર છે. ઘણા બિલ્ડરો ખુલ્લેઆમ ફરિયાદ કરે છે કે, જો ‘નૈવેદ્ય’ ન ધરાવાય તો ફાઈલ આગળ વધતી નથી.
કલેક્ટર કચેરી અને DDO કચેરીઓમાં વારંવાર ધક્કા ખાવા પડે છે. ફાઈલ એક ટેબલ પરથી બીજા ટેબલ પર જાય છે, અને દરેક તબક્કે અડચણો ઊભી થાય છે. આ પરિસ્થિતિએ રાજ્યના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરને ગંભીર રીતે અસર કરી છે.
હજારો કરોડોના પ્રોજેક્ટ અટવાયા
ગુજરાતમાં હાલ અનેક મોટા રહેણાંક, કોમર્શિયલ, મિક્સ-યુઝ અને ઔદ્યોગિક પ્રોજેક્ટ માત્ર બિનખેતી મંજૂરીના અભાવે અટવાયેલા છે.
બિલ્ડરો અને ડેવલપરો કહે છે કે, જમીન ખરીદી, પ્લાનિંગ, ફાઇનાન્સિંગ સહિતની તમામ તૈયારી પૂર્ણ હોવા છતાં, માત્ર NA મંજૂરી ન મળવાને કારણે પ્રોજેક્ટ શરૂ થઈ શકતા નથી. પરિણામે વ્યાજનો ભાર વધે છે, માર્કેટની તક ચૂકી જાય છે અને કરોડો રૂપિયાનું નુકસાન સહન કરવું પડે છે.
ચૂંટણી પહેલા લોબી સક્રિય
આ સમગ્ર મુદ્દે બિલ્ડર-ડેવલપર લોબી છેલ્લા કેટલાક સમયથી સક્રિય બની છે. સૂત્રોના કહેવા મુજબ, ચૂંટણીઓ અગાઉ લાભો અંકે કરી લેવા માટે આ મુદ્દો રાજ્ય સરકાર સમક્ષ ગંભીરતાપૂર્વક રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો.
લોબીએ સ્પષ્ટ કહ્યું કે, જો TP જાહેર થયેલા અથવા ફાઇનલ TP તૈયાર થયેલા વિસ્તારોમાં બિનખેતી પ્રક્રિયા સરળ બનાવવામાં આવે, તો વિકાસને મોટો વેગ મળી શકે છે.
TP વિસ્તારમાં ખેતી જમીન માટે મોટો ફેરફાર
જાણવા મળતી વિગતો મુજબ, રાજ્ય સરકારે હવે આ દિશામાં મોટો અને ઐતિહાસિક સુધારો કરવાનો નિર્ણય લીધો છે.
જે મહાનગરોમાં ડ્રાફ્ટ TP કે ફાઈનલ TP તૈયાર થઈ ગઈ છે, એવા વિસ્તારોમાં આવેલી ખેતીની જમીનને બિનખેતી કરવા માટેની ફરજિયાત અને લાંબી પ્રક્રિયાઓ દૂર કરવાની તૈયારી કરવામાં આવી છે.
રાજ્ય સરકારની તૈયારીઓ પૂર્ણ
સૂત્રો જણાવે છે કે, રાજ્ય સરકારે આ માટે આંતરિક સ્તરે તમામ તૈયારીઓ કરી લીધી છે. કયા પ્રકારની જમીન પર આ નિયમ લાગુ પડશે, કયા શહેરોમાં શરૂઆત થશે અને કઈ શરતો લાગુ રહેશે — તે અંગે વિગતવાર ફ્રેમવર્ક તૈયાર થઈ રહ્યું છે.
આ સુધારા અમલમાં આવશે તો બિનખેતી પ્રક્રિયામાં થતો વિલંબ લગભગ નાબૂદ થઈ શકે છે.
કેન્દ્ર સરકારને જાણ કરાઈ
આ મામલે રાજ્ય સરકારે કેન્દ્ર સરકારને પણ જાણ કરી દીધી છે.
તાજેતરમાં ગાંધીનગર ખાતે ભારત સરકારના અધિકારીઓ અને તમામ રાજ્યોના સચિવોની એક મહત્વપૂર્ણ બેઠક યોજાઈ હતી. આ બેઠક દરમિયાન ગુજરાતના અધિકારીઓએ સ્પષ્ટ રીતે ભારત સરકારને જણાવ્યું હતું કે, અમે બિનખેતી પ્રક્રિયામાં સુધારા તરફ આગળ વધી રહ્યા છીએ, જેથી વિકાસમાં થતો વિલંબ અને ભ્રષ્ટાચાર દૂર કરી શકાય.
વિકાસ અટકતો હતો, હવે વેગ મળશે
હાલની સ્થિતિમાં ઘણા બાંધકામ પ્રોજેક્ટ માત્ર સરકારી પ્રક્રિયાના કારણે સમયસર શરૂ થઈ શકતા નથી. આથી માત્ર બિલ્ડરોને જ નહીં, પરંતુ સામાન્ય નાગરિકોને પણ નુકસાન થાય છે.
ઘરો મોંઘા બને છે, ભાડાં વધે છે અને રોજગારની તકો મોડે મળે છે. સરકારના આ નિર્ણયથી આ તમામ સમસ્યાઓમાં રાહત મળવાની આશા વ્યક્ત કરવામાં આવી રહી છે.
રહેણાંક, કોમર્શિયલ અને ઔદ્યોગિક ક્ષેત્રે અસર
જો TP વિસ્તારમાં બિનખેતીની ફરજિયાત પ્રક્રિયા હળવી કરવામાં આવે, તો રહેણાંક, કોમર્શિયલ અને ઔદ્યોગિક ત્રણેય ક્ષેત્રે મોટી અસર પડશે.
નવા હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ ઝડપથી શરૂ થઈ શકશે, ઓફિસ સ્પેસ અને શોપિંગ કોમ્પ્લેક્સ વધશે અને ઔદ્યોગિક એકમોને પણ સરળતાથી જમીન ઉપલબ્ધ થઈ શકશે.
રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ઉત્સાહ
રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં આ સમાચારને લઈને ભારે ઉત્સાહ જોવા મળી રહ્યો છે.
બિલ્ડરોનું માનવું છે કે, જો આ સુધારા અમલમાં આવશે તો ગુજરાત દેશના સૌથી ઝડપી વિકાસ પામતા રાજ્યોમાં પોતાનું સ્થાન વધુ મજબૂત કરશે.
ભ્રષ્ટાચાર પર કસોટી
સરકારી તંત્રમાં માનવામાં આવે છે કે, બિનખેતી પ્રક્રિયામાંથી માનવીય હસ્તક્ષેપ ઓછો થશે, તો ભ્રષ્ટાચારની શક્યતાઓ પણ ઘટશે.
ફાઈલ-સિસ્ટમ, મંજૂરીઓ અને ચક્કરો ઓછા થશે, એટલે ‘નૈવેદ્ય’ જેવી પ્રવૃત્તિઓ પર આપમેળે બ્રેક લાગશે.
આમ જનતાને પણ ફાયદો
આ સુધારા માત્ર બિલ્ડરો માટે નહીં, પરંતુ સામાન્ય નાગરિકો માટે પણ લાભદાયક સાબિત થશે.
ઝડપથી બાંધકામ શરૂ થતાં ઘરોની ઉપલબ્ધતા વધશે, કિંમતો પર નિયંત્રણ આવશે અને શહેરોમાં માળખાકીય સુવિધાઓનો વિકાસ ઝડપી બનશે.
નિષ્ણાતોની મંતવ્ય
શહેરી વિકાસ નિષ્ણાતોનું માનવું છે કે, TP તૈયાર થયા બાદ ખેતીની જમીનને બિનખેતી બનાવવા માટે અલગથી વર્ષો સુધી રાહ જોવડાવવી એ વિકાસવિરોધી પ્રક્રિયા છે.
જો પ્લાનિંગ પહેલેથી જ નક્કી છે, તો જમીન ઉપયોગમાં ફેરફાર આપમેળે થવો જોઈએ.
આગામી દિવસોમાં જાહેરાત શક્ય
સૂત્રો જણાવે છે કે, રાજ્ય સરકાર ટૂંક સમયમાં આ મુદ્દે ઔપચારિક જાહેરાત કરી શકે છે.
નિયમોમાં ફેરફાર, નોટિફિકેશન અને અમલની તારીખ અંગે સ્પષ્ટતા થયા બાદ વિકાસક્ષેત્રમાં નવી ગતિ જોવા મળશે.
નિષ્કર્ષ
શહેરોની ઝડપભરી વૃદ્ધિ, TP વિસ્તારની વાસ્તવિકતા અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરની મુશ્કેલીઓને ધ્યાનમાં લેતા, બિનખેતી પ્રક્રિયામાં સુધારો સમયની માગ બની ગયો હતો.
જો રાજ્ય સરકારનો આ નિર્ણય જમીન પર ઉતરે છે, તો તે વિલંબ અને ભ્રષ્ટાચાર સામેનો મોટો પ્રહાર સાબિત થશે અને ગુજરાતના શહેરી વિકાસને નવી દિશા આપશે.
