ગુજરાત સરકારે રાજ્યની દસ્તાવેજ નોંધણી, મિલકતના મૂલ્યાંકન અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વસૂલાત પ્રણાલીમાં એવું સુધારાત્મક પગલું ભર્યું છે, જે ભ્રષ્ટાચારના મૂળને સ્પર્શે છે અને આગામી વર્ષોમાં સરકારી કામગીરીને વધુ પારદર્શક બનાવવા માટે એક મજબૂત આધારશિલા બની શકે છે. નોંધણી સર નિરીક્ષકની કચેરી દ્વારા જાહેર કરાયેલા આ નિર્ણયે હજારો ખરીદનાર-વેચનાર, રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના ખેલાડીઓ અને મહેસૂલ વિભાગના કર્મચારીઓ માટે નવો દિશા-સૂચક માર્ગ દર્શાવ્યો છે.
આ નિર્ણય ખાસ કરીને તલાટી-કમ-મંત્રી દ્વારા આપવામાં આવતા દાખલા, મિલકતનું “આયુષ્ય” નક્કી કરવાની મનસ્વી રીત અને ખેતીની જમીનને “બિન પિયત” જાહેર કરવાના વિવાદોથી સીધો સંબંધ ધરાવે છે. હવે રાજ્યની નોંધણી કચેરીઓમાં દસ્તાવેજ નોંધણી દરમિયાન આ દાખલાઓનું કોઈ પણ પ્રકારનું મૂલ્ય નહીં રહે.
ભ્રષ્ટાચારને પોષતી ‘ચા-પાણી’ની પ્રથા પર સીધી ગાંઠ
ગાંધીનગર સ્થિત નોંધણી સર નિરીક્ષકની કચેરીને લાંબા સમયથી ફરિયાદો મળતી હતી કે રાજ્યના અનેક સબ-રજિસ્ટ્રારો કોઈ પણ દસ્તાવેજની નોંધણી માટે મિલકતની બજાર કિંમત તલાટીના દાખલા આધારે નક્કી કરતા હતા.
આ દાખલાઓમાં મિલકતનું ઉંમર—અથવા મિલકતને કેટલા વર્ષ થઈ ગયા—તે મનસ્વી રીતે ઓછી બતાવવામાં આવતું હતું.
તેના બે સીધા ફાયદા થતા હતા:
-
મિલકતની બજાર કિંમત ઓછી આંકાતી
-
સ્ટેમ્પ અને રજીસ્ટ્રેશન ડ્યુટીની વસૂલાત ઘટતી
સરકારને લાખો રૂપિયાનો નુકસાન થતું, જ્યારે કેટલાક તત્વો “ચા-પાણી”ના નામે ગેરકાયદેસર કમાણી કરતા. આ એક એવી પ્રથા હતી, જેને કારણે સામાન્ય નાગરિક ટોળાઈમાં પડતો રહેતો, અને રજિસ્ટ્રેશન પ્રક્રિયા પારદર્શક રહેતી નહોતી.
આ મુશ્કેલીઓને ધ્યાનમાં લઈ સરકારે આ ગેરવ્યવસ્થાને મૂળમાંથી કાપવા માટે આદેશ બહાર પાડ્યો.
તલાટીના દાખલા હવે દસ્તાવેજ નોંધણીમાં માન્ય નહીં
નાયબ નોંધણી સર નિરીક્ષક શ્રી એસ.આર. તાબિયારની સહીથી બહાર પડેલા પરિપત્રમાં રાજ્યના તમામ સબ-રજિસ્ટ્રારોને સ્પષ્ટ શબ્દોમાં કહેવામાં આવ્યું છે કે—
“દસ્તાવેજ નોંધણી સમયે મિલકતનું આયુષ્ય નક્કી કરવા અથવા જમીનને બિન-પિયત ગણવા તલાટીના દાખલા અથવા પ્રમાણપત્રનો ઉપયોગ ન કરવો.”
આ નિર્ણયનો સૌથી મોટો લાભ એ છે કે મિલકતની બજાર કિંમત વધુ ચોક્કસતા સાથે ફાળવાશે, જેના આધારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચોક્કસ મળશે.
JANTRI આધારિત મૂલ્યાંકન ફરજિયાત
પરિપત્રમાં સ્પષ્ટ માર્ગદર્શન આપવામાં આવ્યું છે કે મિલકતનું મૂલ્યાંકન માત્ર Annual Statement of Rates (ASR) — જેને સામાન્ય ભાષામાં JANTRI કહેવામાં આવે છે— તેના આધારે જ કરવું.
રાજ્યના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા 13 એપ્રિલ 2023ના ઠરાવમાં મિલકતના ઘસારા (Depreciation) વિશેનો વિસ્તૃત કોષ્ટક પ્રદાન કરવામાં આવ્યો છે. આ કોષ્ટકમાં:
-
બિલ્ડિંગના વર્ષ પ્રમાણે મૂલ્ય ઘટાડો
-
જમીનના પ્રકાર મુજબ મૂલ્યગણતરી
-
શહેરી અને ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં અલગ-અલગ માર્ગદર્શિકા
આ બધું સુચિત કરવામાં આવ્યું છે, અને હવે આ પ્રક્રિયા જ નોંધણી માટે એકમાત્ર આધાર રહેશે.
કઈ કઈ અનિયમિતતાઓ સામે થશે શક્તિપૂર્ણ પ્રહાર?
આ નવા નિર્ણયથી નીચેની ગેરવ્યવહારિત પ્રથાઓને મોટો ઝટકો લાગી શકે છે:
1. બિનપિયત જમીન બતાવી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઓછી કરવાની ચાલાકી
ઘણા કિસ્સાઓમાં ખેતીની જમીનને “બિનપિયત” બતાવીને જમીનનું મૂલ્ય સસ્તું પાડવામાં આવતું હતું. હવે આ ચાલાકી સફળ નહીં થાય.
2. જૂની મિલકત બતાવી બજાર કિંમત ઓછી કરવી
મકાનને જૂનું બતાવીને ખરીદનાર અને વેચનારને ઓછા ખર્ચે રજિસ્ટ્રેશન કરાવવાની યોજના હવે ખતમ.
3. રેકોર્ડમાં ખોટી એન્ટ્રીઓ કરીને ગેરકાયદેસર ફાયદા મેળવવા
રિયલ એસ્ટેટના વિવાદાસ્પદ વ્યવહારોમાં ભ્રષ્ટાચારની શક્યતાઓ ઓછા થશે.
આ નિર્ણયથી કોને શું ફાયદો મળશે?
સામાન્ય નાગરિકને
-
રજીસ્ટ્રેશનની પ્રક્રિયા પારદર્શક બનશે.
-
અનાવશ્યક “ચા-પાણી” ખર્ચ નહીં કરવો પડે.
-
ભ્રષ્ટાચાર સામે સીધી સુરક્ષા મળશે.
સરકારને
-
સ્ટેમ્પ અને રજીસ્ટ્રેશન ડ્યુટીની વસૂલાતમાં વધારો થશે.
-
તિજોરીને થતું કરોડો રૂપિયાનો નુકસાન અટકશે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને
-
મિલકતના મૂલ્યાંકનમાં એકરૂપતા આવશે.
-
ગેરકાયદેસર દસ્તાવેજો અને ગુંચવણો ઘટશે.
નવા નિયમો બાદ નોંધણી પ્રક્રિયામાં આવશે મોટો ફેરફાર
અગાઉ:
-
તલાટીના દાખલા આધારે મિલકતની ઉંમર નક્કી થતા.
-
જમીનના ઉપયોગ, પાણીની સુવિધા વગેરે બાબતો મનસ્વી રીતે દર્શાતી.
-
મિલકતનું મૂલ્યાંકન ગેરસમજૂતી સાથે થતું.
હવે:
-
માત્ર JANTRI ભાવ મુજબ મૂલ્યાંકન ફરજિયાત.
-
મિલકતનો ઘસારો (Depreciation) સરકારની કોષ્ટક મુજબ ગણાશે.
-
તલાટી કે અન્ય કોઈ સ્થાનિક કર્મચારીના મનસ્વી દાખલાનો ઉપયોગ નહીં થાય.
રાજ્યમાં દસ્તાવેજ નોંધણી પ્રણાલી હવે વધુ વિશ્વસનીય બનશે
આ નિર્ણય ગુજરાતની નોંધણી પ્રણાલીને વધુ પારદર્શક, શિસ્તબદ્ધ અને ભ્રષ્ટાચારમુક્ત બનાવવા માટે એક ઐતિહાસિક પહેલ કહેવાય. કરોડો રૂપિયાના રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો સાથે જોડાયેલા લાખો લોકો માટે આ નિર્ણય એક મોટી રાહત સમાન છે.
‘ચા-પાણી’ની પ્રથા માત્ર નાગરિકોને ત્રાસ આપતી નહોતી, પણ સરકારને થતી નુકસાનની પાછળનું મુખ્ય કારણ પણ હતી. આ નિર્ણયથી
-
તંત્રની છબી સુધરશે
-
ગેરકાયદેસર તત્વો પર નિયંત્રણ આવશે
-
અને સૌથી મહત્વનું, નાગરિકોને ન્યાયસંગત મૂલ્યાંકન મળશે
