સબરસ ફ્લેટના બ્રોશરમાં કરેલા વચનો કાયદેસર જવાબદારી, માત્ર જાહેરાત નહીં: સુપ્રીમ કોર્ટની બિલ્ડરોને કડક ચેતવણી.
દેશભરમાં લાખો લોકો જીવનભરની કમાણી ખર્ચીને પોતાનું સપનાનું ઘર ખરીદે છે. ઘર ખરીદતા પહેલા બિલ્ડરો દ્વારા આપવામાં આવતા આકર્ષક બ્રોશર, રંગીન જાહેરાતો અને લક્ઝુરિયસ સુવિધાઓના વચનોના આધારે જ મોટા ભાગના ગ્રાહકો નિર્ણય લેતા હોય છે. પરંતુ ઘણી વખત પઝેશન મળ્યા બાદ ખરીદદારોને બ્રોશરમાં દર્શાવાયેલી સુવિધાઓ મળતી નથી. આવી જ એક મહત્વપૂર્ણ ફરિયાદની સુનાવણી દરમિયાન સુપ્રીમ કોર્ટે રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સને સ્પષ્ટ શબ્દોમાં ચેતવણી આપી છે કે પ્રોજેક્ટના બ્રોશરમાં કરાયેલા વચનો માત્ર માર્કેટિંગનો ભાગ નથી, પરંતુ તે ગ્રાહકો પ્રત્યેની કાયદેસરની જવાબદારી છે. જો કોઈ પ્રોજેક્ટ ચોક્કસ સુવિધાઓ, રસ્તા, ગાર્ડન અથવા અન્ય માળખાકીય સુવિધાઓ દર્શાવીને વેચવામાં આવ્યો હોય તો બિલ્ડરે તે તમામ સુવિધાઓ પૂરી પાડવી જ પડશે.
આ મહત્વપૂર્ણ ટિપ્પણી ગુરુગ્રામના સેક્ટર-82Aમાં આવેલા DLF હોમ ડેવલપર્સના 'ધ પ્રાઇમસ' હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ સાથે જોડાયેલા વિવાદની સુનાવણી દરમિયાન કરવામાં આવી હતી. જસ્ટિસ અહસાનુદ્દીન અમાનુલ્લાહ અને જસ્ટિસ આર. મહાદેવનની ખંડપીઠ સમક્ષ રહેવાસીઓએ ફરિયાદ કરી હતી કે પ્રોજેક્ટના મૂળ બ્રોશર અને મંજૂર નકશામાં દર્શાવેલી 24 મીટર પહોળી એપ્રોચ રોડ વાસ્તવમાં બનાવવામાં આવી નથી. કોર્ટે આ મુદ્દે ગંભીર નોંધ લેતા જણાવ્યું હતું કે ગ્રાહકોને આકર્ષવા માટે આપવામાં આવેલા વચનો પછીથી માત્ર "માર્કેટિંગ ક્લેઇમ" કહીને નકારી શકાય નહીં. જો મૂળ યોજના પ્રમાણે કામ નહીં થાય તો કોર્ટ વધુ કડક આદેશો આપવા માટે મજબૂર બનશે.
આ સમગ્ર મામલે સુપ્રીમ કોર્ટે અગાઉ CBIને પ્રાથમિક તપાસ કરવાનો આદેશ આપ્યો હતો. તપાસ દરમિયાન સામે આવ્યું કે મૂળ યોજના મુજબ આશરે 147 મીટર લાંબો અને 24 મીટર પહોળો રસ્તો બનાવવાનો હતો. પરંતુ સ્થળ પરની વાસ્તવિક સ્થિતિ સંપૂર્ણપણે અલગ જોવા મળી હતી. અંદાજે 52 મીટરના વિસ્તારમાં ગ્રીન પેચ અથવા બગીચો બનાવી દેવામાં આવ્યો હતો, જ્યારે બાકીના મોટા ભાગનો રસ્તો રહેવાસીઓ અને મુલાકાતીઓ દ્વારા પાર્કિંગ તરીકે ઉપયોગમાં લેવાતો હતો. પરિણામે આશરે 100 મીટર જેટલો રસ્તો તેના મૂળ હેતુ મુજબ ઉપલબ્ધ જ રહ્યો નહોતો. કોર્ટે આ સ્થિતિને ગંભીર ગણાવી બિલ્ડરને પૂછ્યું કે અનેક તકો આપવા છતાં હજુ સુધી આ ખામી કેમ દૂર કરવામાં આવી નથી.
આ કેસની શરૂઆત પાંચ ફ્લેટ ખરીદદારો દ્વારા નેશનલ કન્ઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રિડ્રેસલ કમિશનમાં દાખલ કરાયેલી ફરિયાદથી થઈ હતી. મે 2023માં કમિશને ચુકાદો આપ્યા બાદ ખરીદદારો અને DLF બંનેએ સુપ્રીમ કોર્ટનો દરવાજો ખખડાવ્યો હતો. સુપ્રીમ કોર્ટે સુનાવણી દરમિયાન સ્પષ્ટ કર્યું હતું કે જો કોઈ વ્યક્તિ બ્રોશર અને મંજૂર પ્લાનના આધારે ફ્લેટ ખરીદે છે, તો તે સુવિધાઓ મેળવવાનો તેને સંપૂર્ણ કાયદેસર અધિકાર છે. બિલ્ડર પાછળથી પોતાની જવાબદારીમાંથી બચી શકે નહીં.
સુપ્રીમ કોર્ટે ફેબ્રુઆરીમાં થયેલી સુનાવણી દરમિયાન પણ કડક શબ્દોમાં જણાવ્યું હતું કે કાગળ પર દર્શાવાયેલા વિકાસ અને જમીન પરની વાસ્તવિક સ્થિતિ વચ્ચે મોટો તફાવત જોવા મળી રહ્યો છે. કોર્ટે ચિંતા વ્યક્ત કરી હતી કે જો દેશભરમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં આવી જ સ્થિતિ હશે તો સામાન્ય મધ્યમવર્ગીય પરિવારોને ભારે અન્યાય સહન કરવો પડશે. ઘર ખરીદવું સામાન્ય પરિવાર માટે જીવનનું સૌથી મોટું રોકાણ હોય છે અને આવા કેસોમાં વિશ્વાસ તૂટે છે.
તાજેતરના આદેશમાં સુપ્રીમ કોર્ટે CBIના ડાયરેક્ટરને આ તપાસ વધુ અસરકારક બનાવવા માટે પ્રાથમિક તપાસ સંભાળી રહેલા એસપી સૌરભ ગુપ્તાની મદદ માટે વધુ બે ઇન્સ્પેક્ટરોની નિમણૂક કરવાની સૂચના આપી છે. કોર્ટે ભારપૂર્વક જણાવ્યું છે કે તપાસ સંપૂર્ણપણે સ્વતંત્ર, નિષ્પક્ષ અને પારદર્શક રીતે થવી જોઈએ. આ કેસની આગામી સુનાવણી 12 ઓક્ટોબરે યોજાશે, જેમાં CBI પોતાનો અંતિમ અહેવાલ રજૂ કરશે. ત્યારબાદ કોર્ટ દ્વારા આગળની કાર્યવાહી અંગે નિર્ણય લેવામાં આવશે.
સુપ્રીમ કોર્ટની આ ટિપ્પણી માત્ર એક પ્રોજેક્ટ પૂરતી મર્યાદિત નથી, પરંતુ સમગ્ર રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટે મહત્વપૂર્ણ સંદેશ સમાન માનવામાં આવી રહી છે. આ ચુકાદાથી ફ્લેટ ખરીદદારોના અધિકારો વધુ મજબૂત બનશે અને બિલ્ડરોને પણ બ્રોશર તથા જાહેરાતોમાં કરવામાં આવતા દરેક દાવા માટે જવાબદાર રહેવું પડશે. નિષ્ણાતોના મતે આ નિર્ણય ભવિષ્યમાં ગ્રાહકોના હિતોના રક્ષણ માટે એક મહત્વપૂર્ણ કાનૂની માઇલસ્ટોન સાબિત થઈ શકે છે અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વધુ પારદર્શિતા તથા જવાબદારી લાવવામાં મદદરૂપ બનશે.
